Mercado Maduro y con Posibilidades
Entrevista a Mauricio Mejía, Gerente Nacional de Administración y Bienes Raíces Coninsa Ramón H.
Revista Gerente
Por: Milena Clavijo
No obstante el menor dinamismo de la economía, el sector inmobiliario de oficinas, centros empresariales y bodegas sigue atrayendo a los inversionistas locales y extranjeros.
En un mercado cada vez más maduro, en el que la creciente demanda de espacios inmobiliarios corporativos con estándares internacionales está a la orden del día, las compañías inversoras de proyectos inmobiliarios mantienen la oferta de proyectos con altas especificaciones, donde las oficinas, centros empresariales y las bodegas brindan nuevas y atractivas posibilidades para todo tipo de negocios.
Mauricio Mejía, Gerente Nacional de Administración de Bienes Raíces de Coninsa Ramón H, expresa que la dinámica actual de arrendamientos de oficinas y centros empresariales en las principales ciudades del país, como en Bogotá, se traduce en que la forma supera a la demanda, con un consumo anual de 160.000 m2 aproximadamente.
Sin embargo, aclara este Directivo, eso no significa que la inversión se haya frenado, pues en la Capital se mantienen zonas de crecimiento de oficinas, como el corredor de la Calle 26 que continúa sumando metros cuadrados, con grandes y modernos centros empresariales; para el Centro se vienen varios proyectos de impacto especial, mientras que en el Norte, especialmente en el sector del Chicó, hay varios edificios terminados únicamente para arriendo de oficinas, los cuales esperan una valorización importante con la mejora en la movilidad que traerá la apertura del deprimido de la Calle 94. “La construcción de edificios para oficinas en la Calle 116 se ha frenado un poco y pero avanza sobre el corredor de la autopista norte, con 4 proyectos en la oferta nueva y futura”, indica Mejía.
De igual forma, Andrés Ceballos, Vicepresidente de Negocios Corporativos de Pactia, estima que el segmento de edificios corporativos presenta aún oportunidades de crecimiento, “La búsqueda de espacios clase A sigue en aumento, un buen indicativo es el porcentaje de la vacancia en espacios de este tipo, que se ha mantenido entre un 8% y 9%, lo cual nos indica que aún hay espacio para nuevas construcciones en este mercado”, indica.
Dicha tendencia es más marcada en Bogotá, resalta, si buen recomienda que todas oportunidades de inversión inmobiliaria estén respaldadas por estudios que permitan entender la dinámica del mercado, su tamaño y tasas de crecimiento, para así adaptar cada proyecto a las nuevas tendencias del entorno.
En la misma línea, Sergio Avella, Vicepresidente Comercial de Terranum, afirma que hoy existen distintas oportunidades para el alquiler o compra de nuevas oficinas, con una importante participación de productos nuevos de alta especificación. “Los precios vienen con una ligera tendencia a estabilizarse y siguen entrando compañías del sector servicios a Colombia buscando oficinas, lo cual dinamiza el mercado. Hoy hay una vacancia superior al 15% en las tres ciudades principales: Bogotá, Medellín y Barranquilla, con excepción de Cali. Esto demuestra que el mercado comienza a verse sobreofertado” estima.
Bodegas y Centros de Almacenamiento
La percepción de este negocio en Colombia es que hay una alta oferta de bodegas tipo B y C, donde la demanda se distribuye en mayor medida entre Bogotá, Barranquilla y Cali, ciudades en que la oferta es mayor que la demanda real del mercado, expone Ceballos. “Los clientes exigen flexibilidad en contratación, agilidad para la toma de decisiones, integración en la oferta de valor (facilities management, asset management y adecuaciones insitu) especificidad y conocimiento en el sector inmobiliario, más que un precio bajo”.
Puntualmente desde hace algunos años en Bogotá, la salida de varias empresas del país ha dejado disponibles muchas áreas, algunas de ellas muy bien ubicadas, asevera Mejía. “Las zonas de mayor crecimiento en bodegas en la zona de Cundinamarca son Funza, Madrid, Mosquera, Tocancipá y Gachancipá”, afirma. Por otra parte, en este mercado existe una participación muy activa de los fondos de inversión, que hoy compiten por la propiedad de estos inmuebles con los propietarios unipersonales.
Avella destaca que en el corredor de la calle 80 en Bogotá la capacidad en metros cuadrados ha crecido sustancialmente, pero la carga no ha aumentado, “posiblemente debido a una disminución en el consumo de bienes, consecuencia de las recientes reformas tributarias y el ambiente político”, estima, y añade que en esta categoría se ven vacancias superiores al 15%, con nuevos parques y nuevos competidores ofreciendo más productos, por lo cual se percibe una alta competencia entre operadores logísticos.
Para destacar, el corredor del norte, en donde hay nueva oferta en Sopó, Gachancipá y Tocancipá.
De acuerdo con los datos de Galería Inmobiliaria, el caso de Medellín es diferente, pues allí la oferta y la demanda están equilibradas. “Existen más de 180.000 m2 disponibles en bodegas, en una ciudad en donde predomina el crecimiento industrial”, afirma Mejía. Un efecto similar se observa en el oriente antioqueño y Bolívar, donde Avella destaca que la demanda es mayor que la oferta debido a la densificación de la industria, dentro y fuera de sus áreas metropolitanas.
Por su parte, en Barranquilla hay gran cantidad de parque hacia Malambo y Galapa, y un nuevo corredor, que es el de la circunvalar.
Arrendamientos a la Baja
Para este año, el mercado tendrá que enfrentar retos como la tendencia en la disminución del valor de los cánones de arriendo, lo que obligará a los desarrolladores a ser más creativos en las negociaciones y en los valores agregados que se ofrecen en los edificios y parques logísticos, estima Ceballos. “En nuestro caso, poder partir desde el desarrollo del proyecto para después operar los activos directamente, nos permite adaptarnos rápidamente a las necesidades de nuestros clientes, ofreciendo periodos de gracias, flexibilidad en los contratos, servicios complementario como gimnasio, comedores y espacios de relajación e incluso, podemos llegar a arrendar espacios completamente dotados”, expone.
La tendencia hacia abajo en los cánones se ve particularmente en las oficinas y bodegas que ya tienen más de 10 años y están compitiendo con instalaciones nuevas. “Hay inmuebles de más de una década que hoy son considerados tipo B, los cuales se están ofertando a precios que rondan un 25% por debajo de producto tipo A, aunque algunos están teniendo reconversiones”, indica Avella.
Sobre el tema, Mejía señala que los centros empresariales actuales cuentan con muchos más beneficios en zonas comunes y mayor tecnología que los inmuebles con más de 10 años, tales como control lumínico, número de parqueaderos, zonas de bicicletas o terrazas verdes, lo cual se ve reflejado en los precios.
Hacia el Futuro
Terranum está desarrollando y comercializando tres proyectos de oficinas, dos en Bogotá, Connecta Ecosistema y Empresarial y un proyecto en el parque de la 93, y uno en Medellín, ubicado sobre la Vía Las Palmas. El primero es un complejo de uso mixto de más de 250.000 m2 rentables entre oficinas y comercio. “Se define como un ecosistema porque fue diseñado con prácticas sostenibles el proyecto cuenta con 7 edificios con certificación LEED, tiene un parque central de 6.520 m2 al aire libre, y está pensando para que las personas encuentren todo lo que requieren para su bienestar”, explica Avella.
Dentro del complejo los residentes pueden encontrar un edificio con plazoleta de comida, un gimnasio operado por Bodytech, un centro de convenciones y eventos, cafés, peluquería, bancos y cajeros automáticos. Está ubicado sobre la avenida calle 26 con carreara 92, a 5 minutos del aeropuerto Internacional El Dorado y aunque inició construcción a finales de 2009, se desarrollará por etapas. Actualmente cuenta con más 125.000 m2 desarrollados en 2022.
En segundo lugar, el proyecto del parque de la 93 busca mezclar la naturaleza con la modernidad a través de la ubicación, el diseño, la sostenibilidad y la interacción con el entorno y la ciudad. El edificio está ubicado sobre la carrera 14 con calle 93ª, a dos cuadras del parque, y ofrece oficinas con instalaciones modernas y tecnología de punta con comercio complementario en el primer piso, salas de reuniones y una terraza transitable, que permite a su vez aprovechar y hacer uso de los beneficios y servicios de la misma zona.
En Medellín, el proyecto lanzado es un edificio empresarial de 10 pisos en el exclusivo corredor de Las Palmas, con vista a toda la ciudad de Medellín. Contará con excelente infraestructura, certificación LEED Gold, amplias zonas verdes y servicios complementarios de comercio, enumera Avella.
Por su parte, Coninsa destaca cuatro proyectos especiales, el primero de ellos es Emporium 96, un Centro Empresarial de seis pisos ubicado en Bogotá en el sector del Chicó, manejado en administración por la compañía. “Tiene construcción bajo estándares de certificación LEED Gold, tales como reducción de consumo de agua, reciclaje de aguas lluvias y energía eléctrica, bioclimático, con recirculación de aire fresco al interior, auditorio salas de reuniones, oficina de correspondencia y terraza verde. Tiene 9.661 m2 de área construida y de parea arrendable 4.521 m2”, describe Mejía.
En Medellín ofrecen el One Plaza Business Center, ubicado en la Milla de Oro, punto estratégico en el que hay aproximadamente 59.600 empresas de todos los sectores. Están comercializando la Torre norte, con 7.098 m2 de disponibilidad en renta, ubicados en los pisos del 2 al 20. También en Antioquia lanzaron el Medical Center, ubicado en Llano Grande, con consultorio, oficinas y locales comerciales, disponibles en venta y renta, con áreas desde 30.3 m2. Y en Santa Marta tienen el Mayor Business Center, centro de negocios y consultorios con áreas desde 40.27 m2 y disponibilidad para venta y renta.
En su negocio, Pactia espera seguir creciendo en el segmento de oficinas de alta especificación o clase A. y buscará oportunidades de expansión en otros mercados, como Panamá y el sur de los Estados Unidos. “En Bogotá desarrollamos Buró 25, ubicado en la Av. El Dorado, un proyecto de más de 60.000 m2 arrendables que se irán ejecutando en los próximos años. El complejo está compuesto por 5 torres corporativas, plazoleta central, locales comerciales y zonas verdes”, informa Ceballos.
Dentro de su plan de internacionalización, esta compañía está desarrollando un proyecto en Costa del Este, Panamá, en asocio con Dream Plaza, un inversionista local. “Es un edificio que integra comercio, oficinas y mini depósitos, cumpliendo los mejores estándares y que además contará con la certificación LEED Gold. Este proyecto tendrá una inversión cercana a los USSS75 millones de dólares”, asegura.
En la línea de industria, Pactia planea ampliar sus parques bodegas San Francisco y Lógica, ambos ubicados en Cundinamarca. “Iniciaremos el desarrollo de un proyecto industrial y logístico de más de 60 hectáreas en la Vía 40 de Barranquilla”, anuncia.
Finalmente. Terranum en temas logísticos e industriales ofrece dos proyectos: ZOL Funza y Exennta. El primero ofrece un sistema integrado con bodegas diseñadas para optimizar la operación logística de las empresas, dentro de un espacio que, además de contar con la infraestructura apta para estos procesos, tiene áreas verdes, administración unificada y servicios para los colaboradores.
Son 430 mil metros cuadrados de área arrendable para bodegas, 30 mil para servicios de apoyo y 25 mil para oficinas y locales, donde hoy operan tres de los retailers más importantes de Colombia.
En segundo lugar, Exennta es un parque industrial ubicado en Gachancipá, compuesto por 6 bodegas de altas especificaciones técnicas y 2 edificios modernos con todos los incentivos aduaneros y tributarios del régimen franco colombiano., “Cuenta con 79.120 m2 construidos, que lo hacen un proyecto con baja densificación y gran cantidad de zonas comunes, incluyendo zonas verdes, patios de maniobras, patios de contenedores y zonas de reuniones”, informa Avella, Sólo queda escoger.